• Bárbara Bohnen

Os condomínios edilícios e a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais



A procura por condomínios edilícios é cada vez mais percebida pelo mercado imobiliário. Motivada atualmente em função da necessidade de maior segurança, os condomínios ganharam força ao longo dos anos impulsionados pelo êxodo rural, explosão demográfica e otimização do uso dos espaços nas cidades. A oferta desse modelo de propriedade é grande e variada. Além dos modelos tradicionais, o coworking - escritório compartilhado, e o coliving - moradia conjunta, são opções que já influenciam a construção civil.


Diante desse cenário, a gestão dos condomínios se faz cada vez mais importante e vem se profissionalizando. O síndico, além de ter que se adequar constantemente as mudanças sociais, deve atender as exigências administrativas, responsabilidades civis e criminais e, ainda, atentar-se as características plurifacetadas concernentes a gestão do condomínio, como a gestão empresarial, gestão de pessoas, gestão financeira e a capacidade de liderança.


Outrossim, a legislação brasileira condiciona o síndico a determinadas competências, por exemplo do art. 1.348 do Código Civil e do art. 75 do Código de Processo Civil. Responsável pelas funções administrativas do condomínio, deve observância as legislações que influem sobre todo o âmbito que permeia questões de seu interesse. A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais é uma delas.


Aprovada no dia 10 de julho de 2018 pelo Senado Federal, a Lei 13.709/18 - Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, consagra no Brasil uma legislação destinada a PROTEÇÃO DE DADOS E PRIVACIDADE. Importante destacar que a União Europeia e os Estados Unidos já possuem legislação especifica válida nesse sentido em seus territórios, e serviram de incentivo e até modelo para a aprovação da lei brasileira.


Com previsão para entrar em vigor em agosto de 2020, a LGPD trará regras minuciosas sobre coleta e gestão de banco de dados. A mais evidente das inovações trazidas pela lei é a de que dados pessoais só poderão ser coletados mediante autorização. MAS O QUE SÃO DADOS PESSOAIS? Todas aquelas informações que permitem identificar e individualizar uma pessoa física, sejam elas relacionadas a sua idade, estado civil, número de documento, gênero ou qualquer outra informação capaz de possibilitar a especificação de um indivíduo, são considerados dados pessoais.


Há também aqueles dados que podem gerar a discriminação de uma pessoa, e por isso são chamados DADOS PESSOAIS SENSÍVEIS. Como exemplo, dados referentes à saúde ou à vida sexual, dado genético ou biométrico, os dados sobre origem racial ou étnica, dados sobre opinião política, convicção religiosa, filiação a sindicato ou a organização de caráter religioso, filosófico ou político.


Além de exigir o consentimento prévio a coleta de dados, a LGPD também regula o tratamento que devem receber. TRATAMENTO, no conceito da lei, consiste nas ações de coleta, classificação, compartilhamento, divulgação, distribuição, armazenamento, eliminação, dentre outros.


A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais se aplica a todas as empresas que lidem de alguma forma com dados pessoais, independentemente do meio de manuseio desses dados. Assim, tanto aqueles dados que são coletados pela internet ou por meio da tecnologia, quanto aqueles que são registrados de forma física, são compreendidos pela lei.

À vista disso, e considerando a complexidade e tempo necessários para a adaptação, o período de vacância da lei é considerado longo (24 meses), visando justamente possibilitar as modificações necessárias para que seja garantida a conformidade com a lei, evitando sanções indesejadas.


A LGPD dispõe sobre o tratamento dos dados pessoais efetuados por pessoa natural, ou pessoa jurídica de direito publicou ou privado. Em que pese no que concerne ao enquadramento legal o condomínio não seja caracterizado como nenhuma das personalidades jurídicas supracitadas, havendo alguns autores inclusive que o intitulam de “personalidade jurídica anômala”, observa-se que o tratamento dado aos condomínios pelo ordenamento jurídico não o deixam a margem legal.


Além de possuir CNPJ, o condomínio possui obrigações empresariais e trabalhistas, bem como com o INSS, PIS, COFINS e CSSL. O teor do art. 75 do Código de Processo Civil e do art. 1.348 do Código Civil também evidenciam o posicionamento legal do condomínio quanto a sua personalidade jurídica. Assim, não restam dúvidas quanto a aplicabilidade da LGPD.


Os condomínios são marcados pelo grande fluxo de circulação de pessoas, incluindo moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços. Por essa razão, os investimentos em segurança se mostram cada vez mais presentes. Nesse contexto, os condomínios geralmente possuem algum sistema de controle de acesso, e usam da realização de CADASTROS DE IDENTIFICAÇÃO em suas portarias, no qual costumam coletar dados variados, como nome completo, RG e CPF.


A adaptação dos condomínios edilícios a nova lei depende da implementação de um PROGRAMA DE GESTÃO DE DADOS PESSOAIS, o qual deve ter em seu princípio a elaboração de um PLANO DE PROTEÇÃO DE PRIVACIDADE, que deve contar com uma política clara quanto a finalidade da coleta de dados pessoais e da proteção do armazenamento desses dados.


Quem coleta os dados? Onde são armazenados? Qual é o caminho que percorrem? Quem tem acesso? Quando e de que forma serão eliminados? Esses são exemplos de perguntas básicas que devem ter as respostas bem definidas para o início da implementação de um projeto de adaptação a nova lei.


A coleta dos dados pessoais somente poderá ser feita mediante autorização do titular, sendo que a transferência a terceiros requer autorização expressa. Após o término do tratamento os dados devem ser eliminados, mas a qualquer tempo, o titular tem o direito de revogar o consentimento e solicitar a eliminação imediata dos dados.


O síndico tem a obrigação de buscar a conformidade entre as práticas do condomínio e a nova legislação. Para atender a tantas mudanças, é necessário um planejamento bem estruturado e alinhado com todos os profissionais envolvidos na gestão do condomínio.

Além da capacitação dos envolvidos, as rotinas internas devem passam por uma reformulação, a fim de que se adaptem as novidades da legislação, prevenindo riscos de sanções e protegendo a privacidade de seus usuários. A implementação de um programa de gestão de dados pessoais e de uma política de privacidade alinhada a LGPD, é a melhor direção a ser tomada para evitar sanções, prevenir riscos e oferecer um tratamento de dados o mais seguro possível aos seus usuários.

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