Vai comprar ou vender um imóvel em 2027? O que muda nos impostos com a reforma tributária

Em 2027 começa a maior mudança em décadas na forma como o Brasil tributa a compra e a venda de imóveis. A notícia circula com manchetes alarmantes, mas a realidade é mais tranquila para a maioria das pessoas, e mais exigente para quem investe.

Neste artigo, explico de forma direta o que muda para quem vende, o que muda para quem compra e por que algumas decisões precisam ser tomadas ainda em 2026.

A resposta curta

A partir de 2027, a venda de imóveis pode ter dois novos tributos, chamados IBS e CBS. Eles substituem gradualmente impostos antigos e passam a alcançar o mercado imobiliário.

Mas quem vende o próprio imóvel de forma ocasional não paga esses novos tributos. Eles atingem empresas do setor e pessoas que compram e vendem imóveis com frequência, como investidores. Os impostos que você já conhece, como o ITBI, o IPTU e o Imposto de Renda sobre o lucro na venda, continuam existindo.

Se você vai vender um imóvel

Se é a sua casa, um imóvel herdado ou uma venda pontual, nada muda em relação aos novos tributos. Você continua sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, quando vende por mais do que pagou.

Se você investe em imóveis, a situação é diferente. A pessoa física passa a pagar IBS e CBS quando:

• vende mais de três imóveis em um mesmo ano, contando apenas os que tem há menos de cinco anos; ou

• vende mais de um imóvel que ela mesma construiu nos últimos cinco anos.

Um exemplo ajuda. Imagine quem comprou quatro apartamentos na planta em 2023 e pretende vender todos em 2027. As três primeiras vendas ficam fora dos novos tributos, mas a quarta já é tributada. Se uma dessas vendas fosse feita em 2028, nenhuma delas pagaria IBS e CBS. O calendário das vendas passa a fazer diferença no resultado.

Se você vai comprar um imóvel

Quem compra não paga IBS e CBS diretamente: quem recolhe esses tributos é o vendedor, quando ele se enquadra nas regras. Ainda assim, a reforma afeta o comprador de três formas:

• No preço de imóveis novos. Construtoras e incorporadoras pagam os novos tributos, e esse custo tende a compor o preço final.

• No ITBI. Ele continua sendo pago na transferência, e as regras gerais sobre o valor usado no cálculo foram alteradas em 2026. Vale conferir com atenção o valor cobrado pela prefeitura.

• Na documentação da negociação. Quando o vendedor é contribuinte, a operação passa a envolver nota fiscal e obrigações próprias. Isso precisa estar previsto no contrato.

Um cuidado vale para todos: guarde toda a documentação da compra, como escritura, comprovante do ITBI e notas de reforma ou obra. No novo sistema, ela pode ser decisiva para reduzir o imposto em uma venda futura.

Quanto se paga, na prática

Para quem se enquadra, a lei criou regras próprias para imóveis, que tornam a cobrança bem menor do que as manchetes sugerem:

• O imposto incide sobre o ganho, e não sobre o preço inteiro. O custo de aquisição do imóvel, corrigido pela inflação, é descontado do valor da venda.

• A alíquota é reduzida pela metade em relação à alíquota padrão.

• Imóveis residenciais novos contam com um desconto adicional fixo de R$ 100 mil na base de cálculo. Em imóveis de alto padrão, esse desconto tem peso pequeno.

Em 2027, a alíquota para a venda de imóveis deve ficar em torno de 5,65% sobre o ganho. O número parte do cálculo aprovado pelo Tribunal de Contas da União em outubro de 2026 e ainda depende de confirmação do Senado. A alíquota sobe gradualmente até 2033.

Exemplo: um investidor vende por R$ 2,4 milhões um apartamento cujo custo atualizado, somado ao ITBI pago na compra, é de R$ 1,95 milhão. Os novos tributos incidem sobre R$ 450 mil e ficariam em torno de R$ 25 mil em 2027. O Imposto de Renda sobre o ganho de capital continua sendo calculado à parte.

Por que 31 de dezembro de 2026 importa

Para quem tem mais de um imóvel ou investe no setor, a virada do ano é um marco. O patrimônio que você tem em 31 de dezembro de 2026 é a referência para calcular o imposto de vendas futuras.

Antes dessa data, vale:

• reunir a documentação de aquisição de cada imóvel;

• avaliar, com orientação, a forma mais vantajosa de calcular o custo de cada imóvel, porque a lei oferece alternativas;

• planejar o calendário das próximas vendas;

• revisar contratos em andamento, como promessas de compra e venda.

Perguntas frequentes

Vou pagar imposto novo ao vender a minha casa?

Não, se for uma venda ocasional. O IBS e a CBS alcançam empresas e quem vende imóveis com frequência.

O comprador paga IBS e CBS?

Não diretamente. Quem recolhe é o vendedor contribuinte, mas o custo pode compor o preço, principalmente em imóveis novos.

O ITBI acaba com a reforma?

Não. O ITBI continua sendo cobrado pelo município na transferência do imóvel.

Quando as novas regras começam a valer?

A cobrança começa em 2027 e aumenta gradualmente até 2033.

Uma análise que passou a fazer parte da compra

Em negociações de alto valor, a análise tributária deixou de ser um detalhe e passou a integrar a segurança da operação. Saber se o vendedor é contribuinte, como o imposto foi considerado no preço e o que o contrato precisa prever evita surpresas depois da assinatura.

No escritório, essa verificação integra a due diligence imobiliária que precede cada compra, com parecer jurídico assinado antes de qualquer compromisso.

Bárbara Bohnen — advogada. Direito Imobiliário em Curitiba e Florianópolis.

Texto atualizado em novembro de 2026, com base na Lei Complementar 214/2025 e nas alterações da Lei Complementar 227/2026.