Preciso realizar uma auditoria jurídica ao adquirir um imóvel?

Atualizado: Mar 16




Ao tomar a decisão de adquirir um imóvel, antes de bater o martelo sobre o negócio, o comprador se questiona se tomou todas as medidas necessárias para realizar uma aquisição segura.


Nesse ponto, é comum acreditar que a revisão do contrato de compra e venda e análise da matrícula por um advogado de sua confiança já é suficiente para garantir o suspiro aliviado, no sentido de ter feito um bom negócio.


Ocorre que as transações imobiliárias envolvem questões burocráticas complexas. Por vezes, ainda que a documentação básica da transação aparente um negócio seguro, apenas a análise minuciosa e aprofundada por um profissional especialista é capaz de precisar quais são os riscos reais da negociação.


A seguir, exemplifico alguns dos pontos importantes a serem analisados antes da assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel.


VERIFICAR SE A VENDA NÃO ENSEJARÁ FRAUDE À EXECUÇÃO


Atualmente, o sistema jurídico brasileiro se encontra em um momento de insegurança quanto a necessidade de diligência prévia completa antes da aquisição de um imóvel.


Até 2015, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça e o art. 54 da Lei 13.097/2015 asseguravam que seriam eficazes os negócios jurídicos imobiliários em que não houvesse na matrícula do imóvel negociado registros ou averbações de ações, constrições, restrições ao uso, indisponibilidade ou outros ônus.


Ocorre que com o advento do Código de Processo Civil de 2015, entrou em vigor o seu art. 792, inciso IV, que fulminou com a segurança anteriormente oferecida aos adquirentes de propriedades imobiliárias, uma vez que assim dispõe:


Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

Se ao tempo da aquisição do imóvel, ainda que a matrícula esteja “limpa"e toda a documentação aparentemente esteja sem problemas, se houver ação judicial contra o vendedor capaz de o levar a insolvência, o adquirente corre o risco de perder o imóvel, bem como todo o valor nele investido.


Isso porque, se constatado que a realização do negócio fraudou a execução, a decretação da ineficácia da compra e venda é a consequência, de maneira que restará ao adquirente realizar a cobrança do vendedor sobre os valores pagos na aquisição.


Ocorre que, se o vendedor estava insolvente, ele não contará com patrimônio capaz de devolver os valores, de maneira que eventual execução contra ele tende a se mostrar frustrada, correndo o risco o adquirente, portanto, de perder totalmente os valores pagos no imóvel.


Os tribunais não tem atualmente um entendimento unânime sobre a configuração da fraude à execução. Passamos, portanto, por um momento de insegurança, ao passo que caminhávamos para um modelo de proteção jurídica ao adquirente, mas com a alteração trazida pelo Código de Processo Civil de 2015, bem como pela divergência entre os julgados, voltamos para o sistema de completa auditoria jurídica.


FRAUDE A DÉBITOS DA FAZENDA PÚBLICA


Outro ponto muito importante a ser analisado diz respeito a existência de débitos do vendedor para com a Fazenda Pública. O Código Tributário Nacional, em seu art. 185, dispõe que a compra e venda será considerada fraudulenta caso o vendedor tenha débitos em aberto com a Fazenda Pública, inscritos em dívida ativa, desde que o negócio o torne insolvente.


O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em recente julgado (Apelação n. 5008431-14.2019.8.24.0038 de 18 de fevereiro de 2021), manteve decisão que determinou a ineficácia de compra e venda por fraude a execução, em razão de inscrição de debito executado em divida ativa contra e vendedor, e determinou que eventual boa-fé do terceiro adquirente deve ser reivindicada ao vendedor. No mesmo sentido, decisão do STJ:


[...] "não há como afastar a presunção de fraude, com amparo na Súmula 375 do STJ, quando se tratar de Execução Fiscal, em que há legislação específica, qual seja, o art. 185 do CTN, na redação dada pela LC 118/2005, cujo escopo não é resguardar o direito do terceiro de boa-fé adquirente a título oneroso, mas sim de proteger o interesse público contra atos de dilapidação patrimonial por parte do devedor, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas" (EDcl no REsp 1141990/PR, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, julgado em 14/11/2018, DJe 21/11/2018).

Portanto, a análise minuciosa sobre a existência de débitos relativos a Fazenda Pública é essencial a fim de mitigar os riscos de uma negociação imobiliária.


FRAUDE CONTRA CREDORES


Além das verificações anteriores, o levantamento detalhado sobre a existência de dividas em nome do vendedor é imprescindível para que a venda não incida em fraude contra credores, que é regulada pelo art. 158 e seguintes do Código Civil, bem como pelo art. 789 do Código de Processo Civil.


O patrimônio de uma pessoa, seja física ou jurídica, é a garantia de seus credores. Por essa razão, se o vendedor do imóvel possui dívidas, é necessário verificar se com a alienação ele não se tornará incapaz de saná-las após a venda, apenas com o patrimônio que lhe restar.


Se este for o caso, o credor do vendedor poderá intentar contra o vendedor e o adquirente do imóvel a chamada ação pauliana, prevista no art. 161 do Código Civil, que tem como finalidade declarar o negócio ineficaz. Aqui, assim como na fraude à execução, o adquirente pode perder a totalidade dos valores pagos.


DEMAIS AUDITORIAS IMPORTANTES QUE DEVEM SER FEITAS PELO COMPRADOR


Os cuidados relatados acima, apesar de muito importantes, não são os únicos a serem tomados. Há inúmeros outros pontos relevantes quando falamos na auditoria jurídica na compra e venda de imóveis, a depender de cada negociação.


Podemos citar a análise de débitos de IPTU e condomínio, que podem, após a aquisição do imóvel, recair sobre o adquirente, a constatação sobre a regularidade do imóvel, no que diz respeito as averbações e registros, bem como verificar se a matrícula apresentada confere com o imóvel negociado.


A constatação da existência de restrições urbanísticas, ambientais ou de utilidade pública também são imprescindíveis, principalmente quando o imóvel é adquirido para construção.


Necessário também se certificar sobre a capacidade do vendedor para realizar a alienação, a eventual necessidade de anuência ou outorga conjunta, e se não existe sobre o imóvel direito real de habitação, previsto no art. 1.831 do Código Civil.


Dependendo de quanto tempo transcorreu entre a compra da propriedade pelo vendedor até a análise da pretendida aquisição, importantíssimo efetuar a auditoria das negociações anteriores, a fim de constatar eventual existência de nulidade, como por exemplo uma venda de ascendente para descendente, sem as devidas anuências necessárias.


Outros pontos como a posse do imóvel, propriedade em condomínio, aquisição em hasta pública, imóveis em construção ou adquiridos de incorporadoras, vendedor empresário, vícios ou constrições na matrícula, constatação de insolvência evidente, existência de usufruto, cláusula de inalienabilidade, garantia locatícia, estado civil do vendedor, enfim, são infinitas as variantes a serem analisadas quando falamos na aquisição da propriedade imobiliária.


Justamente por essa razão, tratando-se de um tema complexo em que cada caso deve ser auditado conforme as suas próprias particularidades, é que se mostra imprescindível a auditoria jurídica realizada por um profissional da área, que será capaz de levantar os pontos sensíveis da negociação e oferecer um parecer ao adquirente.


Apenas assim é que poderá o adquirente assinar o contrato de compra e venda tendo consciência das particularidades que envolvem a negociação, ou, ainda, com base nas informações levantadas na auditoria, ajustar o contrato para que ofereça maior segurança as partes envolvidas.


Caso tenha ficado alguma dúvida não deixe de me mandar um e-mail: contato@barbarabohnen.com.br


Conteúdo criado por Bárbara Bohnen - Advogada especialista em Direito Imobiliário.


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