É comum no mercado imobiliário a simulação do valor do imóvel na escritura pública de compra e venda para impedir a ocorrência do fato gerador do tributo ou de reduzir a sua base de cálculo.
Ocorre que essa prática, além de ser crime previsto pelo artigo 2º, inciso I, da Lei nº 8.137/90, também expõe os contratantes, tanto comprador quanto vendedor, a riscos e consequências jurídicas bastante indesejáveis.
EVICÇÃO
O primeiro risco a ser citado é o da evicção, que ocorre quando o adquirente de um imóvel o perde para um terceiro, em decorrência de uma situação anterior à compra. Nesse caso, terá o direito de receber a restituição do valor pago conforme o que fora declarado na escritura pública. Se pagou R$800.000,00, mas na escritura pública declarou R$450.000,00, poderá pleitear a restituição do valor declarado na escritura, ou seja, R$450.000,00.
DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO
Outra situação é o direito de preferência, previsto no artigo 33 da Lei do Inquilinato.
Se o imóvel posto a venda é objeto de contrato de locação vigente e o proprietário notifica o inquilino para exercer o seu direito de preferência, indicando o valor da venda por R$800.000,00, mas, posteriormente, na escritura pública indica o preço de R$450.000,00, poderá o inquilino requerer a invalidação da transmissão e depositar o valor previsto na escritura pública para obter o imóvel para si.
FUTURO LUCRO IMOBILIÁRIO
Há ainda a possibilidade de o proprietário do imóvel receber futuramente uma proposta irrecusável de negócio, em que seja imposta pelo potencial comprador a condição de indicar na escritura pública o valor real da negociação.
No exemplo usado acima, se o comprador indicou na escritura que o imóvel tinha o valor de R$450.000,00 e informar em uma nova escritura que vendeu o imóvel por R$1.250,000,00, terá de pagar lucro imobiliário de 15% sobre R$800.000,00, sendo desse valor R$350.000,00 proveniente da sonegação para se esquivar do pagamento do ITBI, que é um imposto que gira em torno de 2 a 3% na grande maioria dos municípios brasileiros.
Ou seja, no intuito de não recolher o ITBI, pode se colocar em um cenário de tributação muito mais elevado em uma futura negociação.
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