A usucapião nada mais é do que uma forma de aquisição da propriedade, ou seja, um meio pelo qual é possível tornar-se dono de um imóvel.
A aquisição completa-se por meio do decurso do tempo que um indivíduo que não é proprietário de um imóvel ocupa-se dele com o sentimento de que dono é, aliado a outros fatores determinantes.
Por quê existe?
A possibilidade da aquisição de um imóvel por meio da usucapião pode ser atribuída a duas grandes razões. Uma delas é a de que todos os imóveis possuem uma função social, e o seu proprietário é o responsável por garantir que essa função seja de fato realizada.
Isso quer dizer que se um imóvel tem uma função social de servir de moradia, por exemplo, e seu proprietário não o utiliza de nenhuma forma, nem ocupando-o ou permitindo que outros ocupem em seu nome (por meio da locação, por exemplo), deixando o imóvel sem nenhuma utilidade, ele pode ser responsabilizado por essa desídia, perdendo o direito real de propriedade.
Pode-se afirmar então que o instituto da usucapião não existe para prejudicar os proprietários ou favorecer os adquirentes, mas sim para garantir que a propriedade imobiliária atinja o seu fim social, impedindo a existência de imóveis abandonados e sem função em meio a sociedade.
Outra forte razão que dá ensejo a existência da usucapião é a necessidade da conformidade entre os fatos e o direito. Isso quer dizer que ela permite que uma situação que já existe na realidade se transforme em um direito, no caso, que a posse sobre um imóvel como se dono fosse se transforme de fato em direito real de propriedade.
Quais são os requisitos para se usucapir um imóvel?
Inicialmente é preciso destacar que existem várias espécies de usucapião e cada uma delas conta com requisitos próprios, contudo, alguns requisitos são essenciais e comuns a todas as espécies e sempre devem estar presentes para que haja o direito da usucapião. São eles:
· Posse mansa e pacífica
É necessário que quem tem o interesse de usucapir tenha a posse sobre o imóvel, ou seja, exerça poderes sobre ele como se dono fosse. Essa posse precisa ser mansa e pacifica, o que significa que não deve haver contestação do proprietário do imóvel sobre a posse durante o prazo mínimo da usucapião.
· Ânimo de dono
Além de exercer a posse sobre o imóvel, é essencial que o possuidor também tenha o real sentimento de que já é o dono daquele imóvel. Esse requisito é um dos mais importantes para a perfectibilização da usucapião, vez que é ele quem diferencia a posse que dá o ensejo de propriedade da posse comum. Aqui, diferente daquele que tem a posse comum, como a posse decorrente de um contrato de aluguel, por exemplo, o possuidor age sobre o imóvel como se ele de fato já fosse seu, ele tem um sentimento de dono em seu íntimo.
· Decurso do tempo
Além de preencher os requisitos da posse mansa e pacífica e ter o ânimo de dono, é necessário que essas condições perdurem no tempo. O prazo necessário varia para cada espécie de usucapião, iniciando em 02 anos no caso de usucapião por abandono do lar, até 15 anos na usucapião extraordinária.
· Imóvel hábil a ser usucapido
Imóveis urbanos e rurais, desde que particulares, são passíveis de usucapião. Imóveis públicos, contudo, não podem ser usucapidos.
Principais espécies de usucapião
· USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
A usucapião extraordinária é a espécie mais comum no direito brasileiro. Ela não exige comprovação da aquisição da propriedade, de maneira que mesmo que a posse tenha iniciado por meio de violência, ou se era inicialmente clandestina, ainda assim pode admitir a usucapião.
Requisitos:
1) Posse mansa e pacífica;
2) Ânimo de dono;
3) Imóvel passível de ser usucapido;
4) Prazo: 15 anos, prazo que é reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha fixado moradia habitual no imóvel, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
· USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária é possível quando o possuidor detém um título aquisitivo da propriedade hábil a possibilitar a transferência do direito, ou seja, ele é capaz de comprovar que de alguma forma recebeu aquela propriedade como sendo sua.
Requisitos:
1) Posse mansa e pacífica;
2) Ânimo de dono;
3) Imóvel passível de ser usucapido;
4) Prazo: 10 anos, que é reduzido para 5 anos caso o imóvel tenha sido adquirido com base em matrícula que foi posteriormente cancelada, desde que os possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
5) Justo título e boa-fé.
· USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL URBANA
A usucapião constitucional ou especial urbana é destinada àqueles que não possuem moradia e não são proprietários de outros imóveis. Nela não são necessários o justo título e boa-fé, mas há um limite na metragem do imóvel. O prazo exigido de posse é menor.
Requisitos:
1) Posse mansa e pacífica;
2) Ânimo de dono especial, residindo no imóvel;
3) Imóvel passível de ser usucapido;
4) Não ser proprietário de outro imóvel e não ter usucapido de forma especial anteriormente;
5) Prazo: 05 anos;
6) Metragem máxima do imóvel: 250m².
· USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL RURAL
A usucapião constitucional ou especial rural é destinada àqueles que não possuem moradia própria, sejam residentes na zona rural e utilizem a propriedade para produção.
Requisitos:
1) Posse mansa e pacífica;
2) Ânimo de dono especial – deve residir no imóvel e tornar a propriedade produtiva
3) Imóvel passível de ser usucapido;
4) Não ser proprietário de outro imóvel e não ter usucapido de forma especial anteriormente;
5) Prazo: 05 anos;
6) Metragem máxima do imóvel: 50 hectares;
7) Localização: imóvel deve ser localizado em zona rural.
· USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR
A usucapião por abandono de lar pode ser pleiteada quando houver uma propriedade dividida entre cônjuges ou companheiros e algum deles abandonar a moradia. Ela só é permitida em imóveis urbanos de até 250m² e o proprietário não possuir outro imóvel.
1) Posse mansa e pacífica e exclusiva;
2) Ânimo de dono;
3) Imóvel passível de ser usucapido;
4) Não ser proprietário de outro imóvel;
5) Utilizar o imóvel para sua moradia e de sua família;
6) Prazo: 02 anos;
7) Metragem máxima do imóvel: 250m².
Modo originário de aquisição
Diferente do que ocorre quando há a transmissão da propriedade entre dois particulares, em que os ônus gravados no imóvel são igualmente transferidos ao novo proprietário, quando é reconhecido o direito a usucapião os ônus não se transmitem, de maneira que eventual penhora, hipoteca ou alienação tornam-se ineficazes, visto que não tem força sobre a nova propriedade.
Pelo mesmo motivo, não há a incidência de ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, haja vista que não existe transmissão de propriedade, razão pela qual não existe fato gerador e não incide o imposto.